İLYAS ŞEKER (Kocaeli) - Hocam, öncelikle detaylı sunumunuzdan dolayı teşekkür ediyorum. Gerçekten, gayrimenkul değerlendirilmesi konusunda güzel bir çalışma; aynı zamanda, faydalanacağımızı da düşünüyorum. Burada birçok konuya değinmişsiniz, gerçekten, aslında o konularla ilgili belki köklü yasal düzenlemeler yapılması lazım. İşte, 18'inci madde uygulamasındaki kesilen düzenleme ortaklık payının alan bazlı değil, değer bazlı olması lazım; doğru, kesinlikle öyle olması lazım. Kat mülkiyetindeki arsa paylarıyla ilgili gerçekten ciddi bir sıkıntı, onların düzeltilmesi lazım. Yani birçok alanda güzel konular da burada var. Onun için de ben teşekkür ediyorum.

Ben bu imar transferiyle ilgili olarak bir konuyu öğrenmek istiyorum. Şimdi, bu, genelde görüşülüyor, konuşuluyor, değişik ortamlarda gündeme geliyor ama henüz yasal altlığı oluşmamış. Şimdi, normal şartlarda imar planlarını yaparken o bölgenin ihtiyacı olan sosyal donatıları da ayırıyorsunuz. Nedir bu sosyal donatılar? İşte, o mahallede, o sokakta, o caddede yaşayacak olan çocukların en rahat bir şekilde ulaşabileceği çocuk oyun alanlarını koyuyorsunuz imar planlarına ve o bölgedeki nüfusa göre o miktarı belirliyorsunuz bir noktada. Cami alanını, ibadet alanlarını hakeza aynı şekilde yürüme mesafesiyle gidilebilecek bir alana koyuyorsunuz ve o bölgedeki nüfusun ihtiyacını karşılayacak şekilde; okul alanları aynı şekilde, otopark alanları aynı şekilde, yeşil alanlar aynı şekilde. Şimdi, bunlar planlarda belirlendikten sonra, bu imar hakkı transferiyle x mahalledeki imar hakkını y mahalledeki bir alana taşıdığımızda, normal şartlarda imar planına göre y mahallesindeki öngörülen nüfus artışına yeni bir nüfus artışı taşımış oluyoruz. Dolayısıyla bu mahallelinin kullanacağı sosyal donatılara yeni ortaklar gelmiş oluyor. Bu da oradaki sosyal donatıları kullanmadaki konforun ciddi anlamda düştüğünü, belki ileride sıkıntı olacağını; okul alanının yetmeyeceği, çocuk oyun alanlarının yetmeyeceği, diğer sosyal donatıların yetmeyeceği... Oradaki nüfusa göre yapılmış olan altyapıların, işte yağmur suyunun kanalının yarıçapı, içme suyu borularının yarıçapı, elektrik trafoları, telefon santralleri... Dolayısıyla ilave bir nüfus gelince buralarda yük oluşturuyor. Bu yük nedeniyle de ileride burada ciddi anlamda da sıkıntılar çıkıyor. Bu konuda ne düşünüyorsunuz? Bununla ilgili bir bilginizi almak istiyorum.

Teşekkür ediyorum.

PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ - Değerli milletvekilim, ben size teşekkür ederim. Birçok faaliyetimize, uluslararası konferanslarımıza destek verdiniz; bu vesileyle de size müteşekkir olduğumu söylemek istedim.

Şimdi, ben İngiltere'de birkaç imar hakkı transferi uygulamasını çalıştım; arkadaşlar Amerika'yı çalıştı; ben İspanya'yı ve İtalya'yı çalıştım; arkadaşlar diğer ülkeleri çalıştı. Efendim, buradaki olay şu: Sayın milletvekilimiz tabii harita mühendisi olunca işin detayını çok iyi biliyor. Şimdi, biz bir yere bir imar hakkı veriyoruz. İmar hakkı verdiğimiz yere diyoruz ki bir müddet sonra "Ya, burada Sultanahmet var, Tarihî Yarımada; sizi buradan taşımamız lazım." Daha canlı bir örnek vereyim: Ankara Ulus, tarihî kent alanı, Hacı Bayram ve çevresi. Benim bildiğim kadarıyla 7 tane imar planı iptal davasına ben gittim; belediye yapıyor, odalar iptale götürüyor. En azından bilirkişi kurulu da çoğu kez kendi arasında anlaşamıyor, hiçbirinde de anlaşamadık çünkü bazı arkadaşlara şöyle bir şey oluyor: "Şu belediye yapmışsa kesin iptal olmalı." Niye olmalı? Bir inceleyelim bakalım, gerçekten iddialar o yönde mi? Ama bilirkişi raporu standart şu cümleyle bitiyor: "İmar ve şehircilik ilkelerine aykırıdır, iptal edilir, kamu yararı yoktur." Bir defa zaten yasa koyucu, yasama organı yasa yapmış diyor ki: "Kamu yararı kararını bilirkişi kurulu veremez, idare verir ve Türk mahkemeleri verir." Benim "Kamu yararı yoktur." diye bir bilirkişi raporuna imza atmam mümkün değil, atmam; birincisi bu.

İkincisi: Ben şimdi Ulus'u boşaltmak istiyorum, Ulus, plan olmadan yapılaşmış olan bir yer. Ulus, esasında cumhuriyeti kuran, şekillendiren şehir. İmar Kanunu 1956, ilk İmar Kanunu'muz o tarihte. O zaman 1923 ile 1957 arasında ne var? Belediye Yapı ve Yollar Kanunu ve Sular Hakkında Kanun var; o kapsamda su yolları ve kanalları yapmışız. Şimdi, Ulus, bir şekilde planlanmış olsaydı ya da Tarihî Yarımada İstanbul'da planlanmış ve yapılar bu şekilde yapılmış olsaydı, bir zaman geliyor ki oradaki tarihî değerleri korumak şehir için olmazsa olmaz oluyor. Veya herhangi bir sarayı -Dolmabahçe ya da herhangi biri- korumak istiyorsunuz ve dolayısıyla içerisindeki yapıları boşaltmak istiyorsunuz. İşte o zaman bu "gönderen bölge" diye tanımladığınız bölge burası. Şimdi, alan bölge esasında bizim için problem. Gönderen bölgedeki yoğunluğu düşürüyoruz. Alan bölgeye gelince, alan bölgede iki şey oluyor: Bir, bizim gibi geleneksel Doğu toplumlarında... Biz bir Doğu toplumuyuz yani gayrimenkulü severiz, şeylerimiz de Doğu toplumu, Avrupai olmaktan daha çok Doğu toplumu özelliğine yakınız. Ve de burada önemli bir şey var: Kimse gayrimenkulünde bir başkasıyla hisseli olmak istemiyor, ortak iş yapma kültürümüz zayıf. Dolayısıyla benim bir parselim var, 2 emsal var. Üzerine Sayın Şeker geliyor, 2 emsal da ona veriyorlar, 4 emsal oluyor. Beni ikna edebilmek için... Amerikan uygulamasında "bonus" diye bir şey var. Bonus şu: Benim 2 emsalim varsa benim de 2,5'a çıkarıyorlar bedelsiz, gelene de 2 yerine 2,5 veriyorlar ki hem ben kabul edebileyim, oradaki eski malik kabul edebilsin hem de gönderen bölgeden alan bölgeye gidenler mutlu olsunlar, daha büyük bir imar hakkına sahip olacak. Böyle bir şey var. Peki, belediye, merkezî idare ne yapıyor? Alt yapıyı yeniliyor, burada temel bir problem, yapılaşmayı yeniliyor, ilave yeşil alan üretiyor, kamu arazileri varsa bunları kullanıyor. Alan bölgenin seçilmesinin belli özelliği var, her bölge alan bölge olamıyor; eğer ilave yapılaşmaya uygun veya alt yapısı yenilenebilecek nitelikteyse o tip yerleri veya kentin yakın çevresindeki yapılaşmamış olan yerleri alan bölge olarak seçiyorlar. Boşaltılacak olan bölgenin de tarihî değeri olacak, çevresel değeri olacak, su havzası olacak, riskli alan olacak; yarın bir gün deprem olursa, tsunami olursa buradaki parseller yok olacak, suyun altında kalacak. Bu tipteki alanlar ön plana çıkıyor.

Amerika'da ayrıca tarım alanı çünkü gıda üretiminin çok önemli olduğunu fark etti adamlar onlarca yıl önce ve verimli tarım alanlarını korumak için, ormanları korumak için bu aracı kullanıyorlar. Mesela İtalya ağırlıklı tarihî alanları veya Roma'da olduğu gibi ya da ne bileyim Venedik'te olduğu gibi tarihî alanları... Ve kentin merkezinin çok yoğun olmasını istemiyorlar, merkezdeki nüfusu periferiğe dağıtmak için bunu kullanıyorlar. Dağıtırken de yeni yerleşime açılan yerler veya mesela 1 kat var, 2 katlı yapılar var ağırlıklı işte 6,5 ya da 9 metrelik şekilde. Buradaki imar hakkını 2 katına ya da 3 katına çıkarmak bu bölgeye ilave bir yük getirmez, sadece alt yapıyı yeniliyorlar. Ama tabii, ulaşım sisteminin raylı sistem olduğu, toplu taşımanın yaygın olduğu bir yerde bu çok fazla yük getirmeyebilir. Bizde özel araç sahipliği var, herkes özel aracıyla işe gitmek istiyor. İşte bizim için böyle handikaplar olacak ama Anadolu şehirleri için, İstanbul'da yeni yerleşim alanlarını oluşturmak için, Ankara'da yeni yerleşim alanları oluşturmak için, kentin yakın çevresindeki yapılaşmamış alanları kullanmak için bu bir araç, bu kullanılabilir, ben bunun kullanılabileceğine inanıyorum çünkü gördüğümüz ülkeler bizden çok iyi durumda değil. Burada da ağırlıkla yapı yoğunluğunun düşük olduğu veya hiç yapılaşmamış olan yerler seçiliyor alan bölge olarak, gönderen bölgenin özelliği de bu saydığım özelliklerden.

Ben 6306 sayılı Kanun'da -söylemeyi unuttum biraz önce- bir doküman var. Sağ olsun, o dönemde Bakanlık farklı kuruluşların görüşlerine göre.. tasarı taslağını son hâline getirmek için iki, üç günlük bir kamp çalışması da yapmıştık. Oraya bir araç yerleştirdik konut sertifikası diye, hiç uygulanmıyor. Konut sertifikasının esprisi şuydu: İstanbul'da riskli alanda bir yapınız var. Yapımın değerini belirleyecek değerleme kuruluşu. Ne kadar? 400 bin lira. Bana vereceksiniz bu 400 bin liralık sertifikayı. Ben nereliyim? Antepliyim. Antep'teki TOKİ konutlarının herhangi birinde ya da herhangi bir müteahhittin yapmış olduğu bir bağımsız bölümü alacağım, 400'ünü ödedim, buyurun 400'ünü. Müteahhit ya da TOKİ bunu aldı, ne yaptı? İller Bankası ya da diğer kamu bankalarından nakde çevirdi. Böyle bir araç var orada bakın, hiç kullanılmıyor.

Gecekondu alanlarında da aynı şekilde, benim muhtesatın değeri ne kadar? 300 bin lira. Verin bana bakayım, benim zeminde payım yok, yapının payı 300 bin mi? 300 binimi verin ama bunu bir kıymetli evraka dönüştürün; kıymetli evrak, ben bunu istersem teminat olarak kullanayım kamu ihalelerinde istersem nakde dönüştüreyim istersem ödeme aracı olarak kullanabileyim. Mesela, ben bunu pas geçtim, nasıl olsa bu uygulanmadı, belki tekrar düşünülmez diye ama kanunda böyle bir madde var.

Veya ne bileyim, imar hakkı transferine ilişkin Belediye Kanunu 73'te bir madde var "Belediye isterse imar hakkı transferi yapabilir." diye. İşte 2 tane uygulamadan bahsettim, Dikmen ve Portakal Çiçeği. "İmar hakkını toplulaştırdık." diyor belediye ama esasında imar hakkını transfer etmiş, parsellerin imar haklarını başka bir parsele giydirmiş. Buna benzer uygulamalar var ya da "kültür tabiat varlıklarında aktarılmış imar hakkı" diye bir kavram var sit alanlarında. Ama şimdi karşımızda büyük bir problemimiz daha var, yüce Parlamentonun ilgi sahasına girecek bir konu: Kıyıda kalan taşınmazlar. Sayın Şeker biliyor ki Kocaeli'de de diğer yerlerde de çok sayıda mülk tapusu kıyıda kaldı, bedelsiz terkin. Hazineye tazminat davası açacağım, beş, altı yıl bekleyeceğim. Sit alanları, yapılaşma yasaklı olanlar, özellikle arkeolojik ve tabii sit alanları, bir ve ikinci derece. Üçüncüsü su havzaları, askerî yasak bölgeleri ve buralarda yapılaşma izinleri yok. Buralarda özel mülkiyet parselleri var, konut var, arsa arazi var. Bunlara ilişkin esasında bütün bunlar için de imar hakkı transferi ideal bir araç olabilir, bu alanlarda da kullanılabilir. Oralardaki parsellerin bedelsiz olarak terk edilebileceği gibi...

Yalnız, Sayın Vekilim, bir konuyu arz etmek lazım, o da şu: Şu, gönderen bölgedeki taşınmaz mülkiyeti ne olacak? Amerika Birleşik Devletleri imar hakkını sıfırlıyor ve taşınmaz mülkiyetini eski hâline getiriyor gönderen bölgedeki. İngilizler taşınmaz mülkiyetini devlete geçiriyor.

İLYAS ŞEKER (Kocaeli) - Amerika ne yapıyor dediniz Hocam, anlayamadım?

PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ - Amerika'da kuru mülkiyet var ya, rakabesi yani kuru mülkiyeti, çıplak mülkiyeti, yararlanma hakkıyla çıplak mülkiyeti ayrıştırdık ya, imar hakkını yararlanma hakkı inşai hak olarak görüyor; Amerika gönderen bölgedeki kurulu mülkiyeti eski malikte bırakıyor, tapu kütüğünde şöyle bir not düşüyorlar "Hiçbir şekilde inşaat izni alamaz, inşaat izni şu bölgeye aktarılmıştır." diye. Beyana benzer, bizim şerhlere benzer bir satır var, orada da bunu belirtiyorlar. Onun dışında hiçbir yapılaşma izni vermiyorlar, gönderen bölgenin yapılaşma hakkını sıfırlıyorlar. Benim korkum böyle bırakırsak bizim belediyelerde, burası da sonra tekrar imara açılır; onun için eğer böyle bir aracı ülke, Parlamento kabul eder, yasalaştırır, böyle bir araç gelirse biz de bu arazileri gönderen bölgedeki mülkiyeti başka bir amaçla da kullanılamayacağının belirtilmesiyle birlikte kamuya geçirmek lazım. Çünkü kötü örnekleri görüyoruz bazen, en azından üniversiteye gelenlerden görüyoruz, dava dosyalarından, bilirkişiliğimize gelenlerden görüyoruz. Alan bölge için ise benim söylemek istediğim bu.

Bu şartlarda bakınca Türkiye'de İstanbul dâhil olmak üzere, bu araç çok iyi uygulanacaktır ama işte bir miktar daha uzak bölgelere taşımak gerekebilir yerleşimleri. Ki dünya zaten bu tarafa doğru gidiyor. Mesela Seul'e bakıyorsunuz, Seul'ün yakın çevresinde şu anda banliyö mantığıyla 27 bin, 30 bin nüfuslu 3 yeni yerleşim yeri kuruluyor. Bu tipteki uygulamalar var. Dolayısıyla, bu imar hakkı transferinin uygulanma ihtimali bence çok başarılı araç olabilir sadece dönüşümde değil biraz önce saydığım alanlarda da.

Umarım aydınlatıcı olabildim.